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时间:2020-12-13 14:06  作者:admin  来源:未知  查看:  

  购买海外房产,大部分买家都关心最大的一个问题,就是安全问题。它包括了购买前对海外房产的了解、对购买流程及法律的了解。更多的买家对购买之后的后续也非常关心,对于投资者来说,买了之后是否能容易的打理您的房产,是否有人来管您的资产,都是众多投资者最关心也是有所担心的事情。

  如果之前卖给您物业的中介公司,原本说会一站式服务到底了,但是现在国内办公室关闭了,无法继续为您服务了,你该找谁呢?

  在澳洲的租赁管理公司,管理一般,管理上有所拖沓,您无法及时知道自己的账户状况及租赁情况,该如何是好呢?

  1、很多国外开发商为了促进销售业绩,会在海外销售时加入一些销售奖励,开发商会承诺包租服务,一般在每年房价的 5%左右的租金回报,承诺 1-3年或更长的不等时包租,并且在签订买卖合同时就可以要求签订租赁合同。租金交易方式为月结,每个月汇入购买者在澳洲的帐户,此类方式比较方便不在澳洲居住的投资者。但租赁期结束之后,您的物业的打理会是一个问题。

  2、如果开发商不承诺包租,作为澳洲专业的租赁公司,一般澳洲物业的租金回报分别为别墅在房价的4%左右,公寓一般为(一房、二房最佳)租金在房价的4.5-5.5%左右,而且租金的高低一般是由租赁市场决定的,重要的因素包括了出租房的地理位置决定租金,购置物业的房型决定租金,您购买物业时的价格决定租金。现在澳洲各大城市的两房的平均价格在55-80W澳币之间,但是如果房价过高,物业位置不合理的话,那租金就会有所调整。因此寻找一家专业的、服务优良的澳洲房产租赁机构,会为买家省心不少,其中的服务包括了物业打理、寻找租客、物业维护和相关税务问题咨询等。

  3、如果购买者本人或有亲戚在澳洲,有些投资者想亲自打理,市面上有些会将 2房或 3房的房屋进行分隔,分割成3-5房来进行群租,租金回报可能会到6%,相比之前 2种收入会有所提高,但必须人在澳洲亲自打理。看似租金收益提高了不少,但是这种打理方式是不受法律保护的,很容易引起纠纷,同时如果您不在澳洲,还需要求人,其实这种过程中会产生很多不必要的麻烦。

  这3种方式说到底,都是可以您管理资产的方式,但是只有第二种是收到法律保护,也是最常见的管理方式。因此还是需要寻找在澳洲当地的租赁公司,如果这个公司在国内也有分公司,那这样的服务会事半功倍。在这里我们会在下面给你推荐一家可信的房租赁公司,给你做参考。

  在澳洲只要不是非常偏的物业,租不出去是事情比较少发生。澳洲现在比较大的城市,墨尔本、悉尼等空置率较低,要您的物业租金价格合理,就会比较抢手。因此,依据您物业的条件灵活地设置租金是关系到您物业是否能够快速出租的关键。

  根据澳洲相关法律(各州有所调整)规定,代为管理和出租投资者物业的管理机构或人的基本费用是每月租金的5.5%- 7.7%(墨尔本和悉尼区别较大)加上 10%的 GST税收以及一周到二周的租金。普遍的来说,一般如果房屋的租约是半年的,则收取租金的一周,如果是一年的租约则收取2周的租金。

  根据有关规定,租客在搬入所租物业前一般提前支付两周(如果租金少于300澳币每周)或四周(租金大于300澳币每周)租金。目前最普遍的租约期限是6个月或12个月。

  以澳洲最大的省会新南威尔士州为例,州议会制定并通过租赁的有关法案(The Residential Tenancies Act 2010),由公平贸易厅(Office of Fair Trading)监督执行。法案规定了租赁双方的权利义务以及解决纠纷的步骤和仲裁机构(The Consumer, Trader and Tenancy Tribunal),法案具有强制性,租赁双方必须依法履行相应的权利和业务。 在租赁期间,业主和租客如果产生任何纠纷,如租客延误交租或业主没有对应紧急修缮的部分(如因暴雨造成屋顶漏水)进行处理而造成租客生活的不便,都可通过中介协调解决。如果遇到无法解决的纠纷,可到位于各个区的公平贸易厅属下的仲裁机构(CTTT)依照相关法规解决。

  4. 如果业主的租金期望值偏离市场价格,市场决定价格,需要一个合理的心理价位也是出租的关键点。

  5. 房价远远高于当地的中等价位,如果房价过高,但是租金却不能高,如果过高就会使得出租有难度。

  业主选择租客并决定后通知中介,中介会代表业主同租客签订租赁协议(Residential Tenancy Agreement),该协议也是由州地产协会(REINSW)统一制定,分为两部分:

  第二部分是租客搬入物业前的物业状况报告(Condition Report),这个协议需要双方签字确认并需第三方在场作为证人。如果租客对物业状况报告产生异议,可以在协议签订7天内通知业主或业主中介,业主必须尽快修复,以达到报告本来的标准。

  在租赁期内,一般为6个月或12个月,业主不可随意提高租金。租金调整必须在旧合约结束后,在新的合约中体现。同时如果业主要更换代理中介也必须按管理协议中规定的时间提前通知中介,通常为协议到期前一个月。

  第一步,评估物业,业主提供物业的位置、房型,发展商,正确地址,租赁公司需要了解是否否在其的管理范围之内。

  作为租客,一般根据协议规定支付等同于4个星期房租的押金。该押金由公平贸易厅统一收取,并出具收据给租客,主要用于租住期间对物业可能造成的损坏所产生的费用进行补偿。如果租客在租约到期并搬出所租物业后,业主或中介对物业进行最后检查并确认无损坏,业主会知会公平贸易厅将押金退还给租客,从而结束这个租赁程序。

  入住前你需要签一份Inspection Record Form的住房情况纪录表,你要检查房间的状况是否良好,然后7天内退回给中介。同时需要预付定金(bond),整租一般都是4周的定金。然后再预付租金(rent in advance),签订合同的时候更是要注意条款。租约一式两份,自己留一份底。一般租约都是6—12个月。

  小贴士:租金必须一式两份.房客必须注意自己收藏一份.付房租时还应注意要一张收据,此外还须收到并保存一张押金收据,以及押金存放在房租押金管理处的存放号码。

  1、在租赁期间,中介会按业主要求对物业进行定期检查,一般为租客入住3个月做第一次检查,之后每六个月做一次。在检查期间,如发现任何租客造成的人为损坏,必须和租客沟通并书面确认后,通知业主,业主同意后,相关单位进行维修。该费用由租客承担。一些非人为损坏如更换灯管或修理水管或下水道,费用由业主承担。

  2、对于业主,利用专业的有经验的房屋中介管理公司,不仅可以保证准时收取租金,及时对物业检查并进行修缮,更可以帮业主特别是非本地业主支付相关的水费,物业管理费,市政费等,然后从业主的信托户口内的租金收入中扣除。

  固定合约期将满时﹐合约双方可以提前十四天通知对方在合约期满时结束合约。一旦固定合约期满﹐如果您要结束合约﹐您必须至少提前二十一天通知对方﹐如果房东或经纪人要结束合约﹐则需要至少提前六十天通知您。如果有一方违约﹐必须提前十四天通知对方。如果房东想卖掉房屋﹐您可能会被要求在房屋售出后搬出房屋(即房屋出售协议书交换后)。房东必须至少提前三十天书面通知您。但这只适用于固定合约期满后。提前终止租房合约如果您要提前终止租房合约﹐您应该尽早以书面形式通知对方﹐并保留一份副本。提前终止固定合约往往要罚钱。房东可以要求补偿由于您提前终止租房合约造成的损失﹐所以﹐您应该尝试跟房东达成协议。

  一般澳洲物业的保险的花费是可以抵税的,每年每处物业成本大约是 225澳元左右。这种保险是以防万一的必备策略。

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