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佛罗里达看到气候驱动的住房危机的迹象

时间:2020-10-18 00:09  作者:admin  来源:未知  查看:  

  如果上升的海洋导致美国沿海住房市场萎缩,或者,正如许多经济学家警告的那样,开始的时机可能看起来像巴尔港(Bal Harbour)小镇上发生的一切,巴尔港是迈阿密海滩最北端的一个璀璨社区。

  Bal Harbor的单户住宅平均售价为360万美元,是佛罗里达州高端海滨房产的缩影。但是在2013年左右,情况开始发生变化:房屋销售的年度数量开始下降-到2018年翻了一半,这表明越来越少的人愿意购买。

  根据房地产数据公司Zillow的数据,价格最终紧随其后,从2016年到2020年下跌7.6%。

  根据周一发表的研究,在佛罗里达州的低洼地区,情况相似。作者认为,气候变化不仅侵蚀着该国最活跃的房地产市场之一,而且已经悄悄地进行了近十年。

  该论文的主要作者,宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产与金融学教授本杰明凯斯说:“经济衰退始于2013年,没人注意到。”“这意味着沿海住房比我们想象的要痛苦得多。”

  研究人员发现,从2013年开始,低洼沿海地区的销售下降,几年后,与较安全地区相比,价格下降。在不那么脆弱的土地上,销售和价格继续增长。

  气候变化最终会破坏沿海房屋价值的想法既非新奇,也不具争议性。2016年,当时的联邦抵押巨头房地美(Freddie Mac)首席经济学家警告说,不断上升的海洋“似乎有可能摧毁数十亿美元的财产,并使数百万人流离失所。”到2045年,关注科学家联盟在结论中指出,到2045年,将有超过300,000个现有沿海房屋定期遭受洪灾。

  研究人员一直在思考的问题是,人们将通过要求价格折扣或逃离市场来对这种风险做出多快和多快反应。先前的研究已经开始解决这个问题,表明气候变化远不是遥不可及的威胁,它已经开始损害房地产价值。

  国家经济研究局周一发布的论文采用了不同的方法。它不着眼于价格下跌,而是试图发现较早的麻烦信号,即房屋易手数量下降。

  销售下降一直是先前房屋崩盘时价格下跌的可靠预测。房屋价值下降遵循一种常见模式。首先,潜在的买家不愿支付卖家要求的价格。但是,卖方不想亏损,通常会坚持数月甚至数年,然后才开始勉强接受较低的出价。

  凯斯(Keys)以及他的合著者沃顿商学院的博士生菲利普穆尔德(Philip Mulder)都在想,同样的模式是否可以预测气候导致的房屋崩溃。

  为了找出答案,他们俩看着佛罗里达,那里的低洼沿海土地比其他任何州都长。他们检查了20年内140万套房屋销售的数据,比较了两种类型的沿海人口普​​查区:那些处于最裸露土地上的地区,那里超过70%的已开发土地海拔不到6英尺,并且在较高地区,只有不到10%的已开发土地满足该标准。

  然后,从2013年开始,情况开始发生变化。在安全地区的销售持续攀升的同时,脆弱地区的销售开始下降。到了Keys和Mulder获得数据的最后一年2018年,脆弱地区的销售额落后安全地区16%至20%。

  Keys说,在这段时间里发生了一些事情,可能会使潜在的购房者更加担心气候风险。去年的一份国际报告强调了极端天气事件的风险。该报告发布后,谷歌在佛罗里达州搜索“海平面上升”的次数激增。

  来自佛罗里达州购房者中很大一部分的东北人刚刚度过了桑迪飓风,飓风桑迪破坏了大约65万套房屋,并导致850万人断电,有的长达数月之久。

  为了检查需求的下降是否预示着价格的下降,Keys和Mulder查看了Zillow提供的第二组数据。他们发现,自2018年以来,高风险市场的价格也开始下跌,与脆弱性较弱的沿海人口普​​查区域相比,到2020年下降了5%。

  Keys说,安全和风险较高的地区之间的销售差距越来越大,这表明过去两年的价格差距不仅是佛罗里达房地产的正常兴衰周期,而且是较长时期的一部分。趋势,风险地区价格可能跟随需求下降。

  “发现很有意义,”佛罗里达州立大学房地产助理教授周婷玉在电子邮件中说。当被问及她对高风险地区需求下降的解释时,她同意作者的观点:“我认为根本原因是购房者对风险意识的增强。”

  在迈阿密-戴德县,Keys and Mulder发现的市场跌幅似乎是周期中最远的。那里,受灾最严重的城镇的价格增长不仅比安全地区的增长慢,而且已经在下降。

  在迈阿密东南20分钟的比斯坎湾(Key Biscayne),平均海拔高出海平面3.4英尺,2018年的销量比2012年的峰值低三分之一,该岛最容易受到海平面上升影响的部分跌幅最大。在县东北角的Sunny Isles Beach镇,一个特别低洼的人口普查区的销量下降了三分之二。

  每个城市的市长都对该论文的发现持怀疑态度。一些人认为,最近的下跌是佛罗里达房地产自然周期的一部分,并且市场在过去几个月中已经显示出复苏的迹象。

  Sunny Isles Beach市长George“ Bud” Scholl表示,他认为气候变化并不能解释销量下降的原因,他将销量下降归因于在该镇生活了很长时间的家庭,“只是坚持住了他们的房子”。属性。”

  巴尔港市长加布里埃尔格罗斯曼(Gabriel Groisman)表示,他所在城市的经济下滑是由于联邦法规更加严格,致使富裕的外国买家更难将资金转移到美国,以及新公寓价格的上涨推低了价格。他说,气候变化不是问题,至少在他的小镇上不是。

  市长迈克尔戴维(Michael Davey)在比斯坎湾(Key Biscayne)上说,他所在的城市正在解决这些问题,试图提高道路高度,保护海滩并掩埋电力线,以免因暴风雪加剧而造成风灾和停电。

  房地产经纪人同样持怀疑态度。道格拉斯埃利曼房地产公司(Douglas Elliman Real Estate)的经纪人奥伦亚历山大(Oren Alexander)在迈阿密附近出售了他所谓的“战利品”,他说该国每个地区都面临着气候威胁。

  飓风已经到达纽约市。加利福尼亚正在燃烧。”亚历山大说。“我将直接与买家合作,告诉您,他们是否担心海平面上升?没有。”

  由于迈阿密周围的房地产市场似乎与美国其他地区占据着一个独立的领域,因此Keys和Mulder第二次进行了排名,这次不包括Miami-Dade县。他们发现该州其他地区保持了这种趋势。

  布劳沃德县哈兰兰德海滩(Hallandale Beach)地区最受关注的滨水普查区之一,2013年至2018年之间的销售额下降了39%,而附近地区下降了22%。房价似乎正在跟随。自上次房屋崩盘以来,自2011年以来,房价每年都在上涨,然后今年首次出现小幅下跌。

  在佛罗里达群岛的部分地区,包括基韦斯特岛的北部和马拉松市的一部分,这种趋势也相似。在佛罗里达州的另一侧,科利尔县的少数沿海地区,包括那不勒斯以南的马可岛的部分地区,也显示出相同的一二分之一的下降趋势,随后价格小幅下跌。

  包括Keys在内的门罗县市长希瑟卡鲁瑟斯(Heather Carruthers)表示,该县的防灾工作仍然是“重中之重”。科利尔县的官员拒绝置评。

  哈兰代尔海滩市长乔伊库珀(Joy Cooper)承认气候变化给房地产价格带来了压力,但她表示,像她这样的沿海城市可以设法摆脱困境,保护房主免受暴风雨和洪水的侵袭。

  凯斯说,这些数据说明了一个不太乐观的故事。“市场已经意识到这些实质性的基础设施项目不会成功。”

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