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佛罗里达看到气候驱动的住房危机的信号

时间:2020-10-18 00:08  作者:admin  来源:未知  查看:  

  如果海平面上升引起美国的沿海住房市场跳水-或者,正如许多经济学家警告说,当-一开始可能看起来像正在发生的事情的Bal Harbour,迈阿密海滩的北端一个闪闪发光的社区的小镇一点点。

  Bal Harbor的单户住宅平均售价为360万美元,是佛罗里达州高端海滨房产的缩影。但是在2013年左右,情况开始发生变化:房屋销售的年度数量开始下降-到2018年翻了一半,这表明越来越少的人愿意购买。

  根据房地产数据公司Zillow的数据,价格最终紧随其后,从2016年到2020年下跌了7.6%。

  周一发表的研究表明,在佛罗里达州的低洼地区,情况相似。作者认为,气候变化不仅侵蚀了该国最活跃的房地产市场之一,而且悄然进行了近十年。

  该论文的主要作者,宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产与金融学教授本杰明凯斯说:“经济衰退始于2013年,没人注意到。”“这意味着沿海住房比我们想象的要痛苦得多。”

  研究人员发现,从2013年开始,低洼沿海地区的销售下降,几年后,与较安全地区相比,价格下降。在不那么脆弱的土地上,销售和价格继续增长。

  气候变化最终会破坏沿海房屋价值的想法既不新鲜,也不具争议性。2016年,当时的联邦抵押巨头房地美(Freddie Mac)首席经济学家警告说,不断上升的海洋“似乎有可能摧毁数十亿美元的财产,并使数百万人流离失所。”到2045年,关注科学家联盟在结论中指出,到2045年,将有超过300,000个现有沿海房屋定期遭受洪灾。

  研究人员一直在思考的问题是,人们将通过要求价格折扣或逃离市场来对这种风险做出多快和多快反应。先前的研究已经开始解决这个问题,表明气候变化远不是遥远的威胁,已经开始损害房地产价值。

  国家经济研究局周一发布的论文采用了不同的方法。它不着眼于价格下跌,而是试图发现较早的麻烦信号,即房屋易手数量下降。

  销售下降一直是先前房屋崩盘时价格下跌的可靠预测。房屋价值下降遵循一种常见模式。首先,潜在的买家不愿支付卖家要求的价格。但是,卖方不想亏损,通常会坚持数月甚至数年,然后才开始勉强接受较低的出价。

  凯斯博士以及他的合著者沃顿商学院的博士生菲利普穆尔德(Philip Mulder)想知道,同样的模式是否可以预测气候导致的房屋崩溃。

  为了找出答案,他们俩看着佛罗里达,那里的低洼沿海土地比其他任何州都长。他们检查了20年内140万套房屋销售的数据,比较了两种类型的沿海人口普​​查区:那些处于最裸露土地上的人口普查区,那里超过70%的已开发土地海拔不到六英尺,并且在较高地区,只有不到10%的已开发土地满足该标准。

  然后,从2013年开始,情况开始发生变化。在安全地区的销售持续攀升的同时,脆弱地区的销售开始下降。到了Keys博士和Mulder先生获得数据的最后一年2018年,脆弱地区的销售额落后安全地区16%至20%。

  凯斯博士说,在那段时间发生的一些事情可能使准购房者更加担心气候风险。去年的一份国际报告强调了极端天气事件的风险。该报告发布后,谷歌在佛罗里达州搜索“海平面上升”的次数激增。

  来自佛罗里达州购房者中很大一部分的东北人刚刚度过了桑迪飓风,飓风桑迪破坏了大约65万套房屋,并导致850万人断电,有的长达数月之久。

  为了检查需求的下降是否预示着价格的下降,基斯博士和穆德先生查看了Zillow提供的第二组数据。他们发现,自2018年以来,高风险市场的价格也开始下降,与脆弱性较弱的沿海人口普​​查相比,到2020年下降了5%。

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